不動産投資は他の投資と比べ、初期費用が高く、失敗したら取り返しのつかないイメージがあります。
しかし、不動産投資は他の投資と比べ、リスクとリターンが予想しやすく、それを事前に理解しておけば、対策が打てる投資です。そこで今回、不動産投資をするうえで知っておくべき代表的な１０個のリスクと、その回避策を紹介します。
空室リスク
空室リスクとは、所有している物件に誰も借り手がおらず、家賃収入が０になるリスクです。
不動産投資での一番のリスクになります。このリスクを回避するために
・好立地な物件を選ぶ
・賃貸管理会社と契約する
この２つをしっかり出来ればリスクは大きく減らせます。好立地な物件とは「利便性が良い」や「賃貸需要が高い地域」など物件購入段階で見極める必要があります。
また、入居者募集業務に強い賃貸管理会社と契約を結ぶことによって、空室リスクを軽減することもでます。
空室リスク回避策として「サブリース契約」がありますが
「数年に１回の賃料の見直しを行う可能性がある」
などの契約書内の記載や「手数料がかかる」などと言った落とし穴がありますのでご注意ください。
修繕リスク
修繕リスクとは物件の設備や建物を直す費用が発生するリスクです。入居者の入退去の際にリフォームを行ったり、物件購入時に配管の交換、外壁や屋根の塗装、室内のリフォームに給湯器の取替など多くの修禅リスクが存在します。
敷金礼金などでまかなうという方法もありますが、それ以上の修繕費がかかる可能性が高いため、リスクに備え積み立てをしておくと良いでしょう。
金利上昇リスク
不動産を購入する際、多くの場合金融機関などから借金をして不動産を購入することになります。ローンの返済の際に発生する金利が上昇してしまい支払い総額があげってしまうリスクを「金利上昇リスク」といいます。
金利にはお主に
・変動金利
・固定金利
の２種類があり金利上昇リスクは「変動金利」で借りた際発生します。対処としては
・固定金利で借りる
・繰り上げ返済を行う
・借り換えを行う
などのリスク対応ができます。また金利は「経費」として計上できるので、金利が上がってもその分節税効果が高く、金利上昇が必ずしも悪いことばかりではないのです。
家賃滞納リスク
家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納するリスクで滞納にも
・故意
・過失
の２パターンがあります。
過失は引き落とし口座にお金を入れ忘れてしまったというケース、期日までに振り込みが間に合わなかったケースなどがありますが、こちらは入居者に連絡を取れば回収できるケースが多いです。
その反面、故意に家賃滞納をする入居者は意図的に行ってるので、とても立ちが悪く家賃回収も困難を極めます。また、日本の法律では入居者を保護する内容となっている為、契約解除で強制退去をさせるにも難しくなっています。
これらのリスクを回避する方法として
・入居者の審査を厳しくする
・家賃滞納保証会社を利用する
・賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう
などの方法があります。入居者の審査については家賃滞納保証会社の審査に通る方を入居者OKにすれば問題はなく、万が一滞納が発生しても家賃滞納保証会社が代わりに立替してくれ、さらに回収業務を行ってくれます。
賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう方法は管理手数料＋振込手数料がかかりますので注意が必要です。
天災リスク
天災リスクとは、主に「地震」「台風」による建物に被害が及ぶリスクです。また地震による「津波」も天災に入ります。最近では「大雨」による川の氾濫・浸水による被害も多くなってきました。
天災はいつどこで起こるかわかりませんし、地震大国の日本ですから避けては通れません。このリスクを軽減するには「地震保険に加入」するのが一番です。ハザードマップを確認し安全な地域の物件を取得しても、絶対安全はありませんのでどの物件も地震保険の加入は必須です。
地震保険の中に台風による被害や浸水の被害による保証をするなどをオプションで付けたり外したりができるので加入の際にしっかり確認しましょう。また地震保険は火災保険
に加入しないと入れませんので注意が必要です。
火災リスク
火災リスクとは、火災が起きて建物に被害が及ぶリスクです。確率的には低いリスクではありますが、ひとたび火災が起これば多額の修繕費などが発生しますので注意が必要です。
また、火災にも入居者の不注意による出火と、近隣建物からの類焼なども考えられますので、リスクヘッジは積極的に検討しましょう。
リスクヘッジには
・火災保険に加入する
しかありません。物件を購入したら火災保険加入は必須ですし、上記の地震保険も火災保険に加入しないといけません。保険会社によって保証の額や内容が変わるので色々な保険を比較しましょう。
「火災保険一括見積もり依頼サイト」
こちらのサービスは無料で使えますので現在加入中の火災保険、比較にも使いましょう。
倒産リスク
倒産リスクとは、賃貸管理を委託している会社が倒産してしまうリスクです。賃貸管理会社が倒産してしまうと
・敷金
・家賃
・原状回復・クリーニング費用
が受け取れなくなってしまう可能性があります。もし管理会社からの賃料振込が遅れることが数ヶ月続いたりしたら、もしかして経営が危ないということがあり得ますのでご注意ください。
万が一、管理業務を委託している会社が倒産してしまった場合は、代わりの賃貸管理会社を見つけることで対処できます。
また、「家賃滞納保証会社」の倒産もここ最近多くなってきており、その際は代わりの会社を見つけ、お願いする対処になります。
家賃下落リスク
家賃下落の主な原因として、建物の経年劣化が挙げられます。新築時が一番高く後は下落しいくイメージです。
経年劣化以外に、需要の低下、競合が増えてしまい差別化が難しくなってしまったなどがあります。
家賃下落を防ぐ為にも、メンテナンスをしっかり行うことや、リフォームを行ったり、他にないサービスをつけるなど、アイディア次第で相場よりも高く貸し出せる可能性もあります。
不動産価値下落リスク
不動産価値は外的外的要因の影響で下落も上昇もするものです。電車の路線開通や都市開発などが行われれば周辺の不動産価値は上昇しますが、ブランド力が低下すれば不動産価値も低下します。
例えば、近年住みたい町ランキングでも上位の武蔵小杉ですが、公示地価平均は2005年は約36万円/㎡でしたが、2019年は約95万円/㎡になっています。これは上昇した例ですが、この逆もあり下落することもあります。
事故物件リスク
事故物件リスクとは、建物内で自殺や他殺、孤独死などがあった場合「事故物件」として扱われます。
万が一、自身の物件が「事故物件」になってしまった場合、
・入居応募が来なく空室になりやすい。
・家賃の減額をしなければならなくなる。
・居室内の清掃、消臭、遺品整理などの原状回復などをしなくてはいけなくなる。
・売却の際、買い手が見つかりにくくなる。
など、様々な問題が出てきてしまいます。
事故に対するリスクヘッジとしては「少額短期保険」をかけておく他、万が一起こってしまった場合は、入居者の遺族に損害賠償請求を起こす方法があります。
まとめ
上記を見ると、リスクだらけで不動産投資はリスクが高そうに見えます。しかし形が違うだけで、ほかの投資にも同様にリスクがあります。しかし不動産投資の場合、先が読みやすい、つまり「先々の利益が計算しやすい」投資という特徴があります。
また、自身が知識をつけることによって物件の選定の目を養ったり様々なリスクヘッジを取れるなどできますので、下記のサービスで勉強するのも良いかと思います。不動産投資に特化した教材なのでとても為になります。
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不動産投資には確かに無視できない大きさのリスクが伴います。しかし、物件選びや入居者管理、資産性の維持に関して自身の知識や信頼できる会社をみつけ、相談しながら意思決定をしていくなどしていけば比較的安定して経営することが可能です。
