不動産売却時にかかる諸費用！手数料に要注意、しっかりと売却益を残すには

不動産投資をしていくうえで、売却を絡めていき資産を増やしていく方も多いと思います。

不動産投資を始めた最初のうちは、売却するなど考えていませんでしたがそれだとスピードが遅く、物件によっては採算が合わなく売却した方がいい物件も出てきたりします。

物件が売れた際、売却益がそのまま手元に残れば最高ですがそんなうまい話もあるはずもなく、費用が必ずかかってきます。

この費用を事前に計算しないと、買った時よりマイナスになってしまう可能性も十分にありますので注意が必要です。

今回の記事で物件売却時の費用がどれぐらいかかるのかはもちろん、細かい注意点も記載しましたのでご覧ください。

 

不動産売却時の注意点

不動産売却時、何も知らないまま売却してしまうと物凄く、損をしてしまいます。売却時しっかりと利益を残すにはどうしたらいいか、また気を付けるポイントを見ていきましょう。

5年所有しなければ税金で半分取られてしまう

売却時、「譲渡所得税」が発生するのですが、売った建物や土地の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が倍違います。（後ほどご紹介します）

この時注意が必要なのが、売った年の1月1日現在で5年を超えているかどうかで税率が変わるという所です。

よくある間違いが、物件取得日から計算してしまう間違いです。あくまでも所有期間が5年を超えるかどうかなので注意してください。

転売目的で物件を売買するのは注意が必要

不動産は額が大きため、一回の取引で数百万円の利益が出たりします。そんな思いをしたら何回も売買したくなりますよね？

ですが、複数の不動産を反復継続して売買するには「宅建業の免許」が必要になり、この免許を持たず売買を繰り返していると、刑事罰の対象になりますので注意が必要になります。

「それじゃあ何件/年の売買ならいいの？」

と疑問に思うかと思いますが、実はこれといった線引きは無いようです。曖昧な規則ではありますが何度も継続して売買を考えているようでしたら、「宅建業の免許」取得を考えられた方がいいかもしれません。

不動産売却時の費用

さて、実際に物件の売却をしようとした場合、どういった費用がかかってくるのでしょうか。これを知らないと、いざ売れたとしても実際には費用がかかって儲けが全然なかったとならないよう事前に把握しておきましょう。

譲渡所得税

不動産投資をやっていて思うのが、どれだけ税金を持っていかれるのか、本当に嫌になります。特に売却時いちばん費用負担が大きのが「譲渡所得税」です。

譲渡所得税には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の２種類があり、売却物件の所有していた期間により税率が変わってきます。（上記の不動産売却時の注意点をご覧ください）

5年以上、物件を所有していたかどうかで倍の税率を払うかどうか変わってきます。またこの税率は売却益にかかってきますので、

例えば、

 

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却時の仲介をしてくれた不動産会社に支払う費用で、「宅地建物取引業法」で手数料金は定められています。

例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費用等の「実費」については請求されることが認めていますので注意です。

この例外とは、依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などで

の全てが満たされると発生します。

印紙税

売買時、契約書を取り交わすことになるのですがこの契約書に「収入印紙」を貼り納税しなければなりません。大抵は仲介の不動産業者が用意をしてくれる形が多く、契約時請求される形です。

令和2年4月1日〜令和4年3月31日までは軽減税率が適用され少し安くなります。

印紙税を納めないと、印紙税の３倍の過怠税が課せられるので注意しましょう。

抵当権抹消登記費用

不動産売却時、不動産の所有権移転登記が行われます。

所有権移転登記については買主の負担になるため、売主は気にしなくていいです。

しかし、

・売却する物件にローンの残債がある場合、もしくは

・返済は終わったけどローンを組んで物件取得していた場合

抵当権抹消登記をする必要が出てきます。抵当権抹消登記には、以下の二つの費用がかかります。

・登録免許税

抵当権を抹消する際も登録免許税がかかってきます。登録免許税は、不動産1件につき、1000円かかります。

抵当権抹消登記の場合、建物と土地それぞれを1件として換算しますので、

一戸建てやマンションの場合、土地と建物で2件となり、登録免許税は2000円になります。

 

・司法書士への報酬

依頼する司法書士により報酬額が変わってきますが、相場は10,000円〜15,000円程度です。

また、登記を自分で行うこともできますが、複雑な手続きをしなければならないため、司法書士へ頼まれた方がいいです。

 

ローンの一括返済にかかる手数料

不動産売却時、その物件にローンが残っていては売却できません。売却益でローン返済を検討される方もいるかもしれません。その際に一括返済への手数料がかかってきます。

手数料とはローン利用した金融機関に支払うもので、「窓口」「電話」「ネット」で行う場合、また金融機関によって料金が変わってきますので少し節約できます。

 

土地測量費用

古い物件だったりすると隣地との境界線がはっきりしていなかったりします。

この場合、仲介店の不動産屋は売却時のトラブルを避けたいので測量を行おうとします。買主が測量不要としてくれれば費用は発生しませんが、

境界釘１本で25,000円します。

この測量は土地家屋調査士に依頼するのですが、測量＋登記で費用は、30万〜100万ほどしますので注意が必要です。

まとめ

売却時、これらの費用を考慮しながら売却金額を決めないと儲けがないことになりかねません。

そうならないためにも上記の費用をきっちり計算しどれぐらいで売れば儲けが出るのか考え、売却すればキャピタルゲインを得ることができます。

売却をうまく絡めることができれば、資産構築のスピードが早くなります。売却時にこの記事が参考になれば大変嬉しいです。