お金をもらうのは好きなのにお金を払うのはみんな嫌いですよね？私も一緒です。
今回、物を買うにも事業をするにも全てについてまわる税金。
この税金を少しでも安くしたい！節税についてです。
不動産投資ではどういった節税ができるのか、
また注意項目として、節税目的で不動産投資を始めるとどうなるか、などを簡単に解説しましたのでご覧ください。
不動産投資で節税になる仕組み
不動産投資に限らず自営業をすると「節税」をすることができます。自営業者がなぜ節税できるのか、それは所得に対して納税する仕組みだからです。
どういうことかというと、所得は
所得＝収入（家賃など）ー必要経費
というように、事業で必要な設備や備品など（必要経費）を収入から引いて、でた所得を申告することになります、その所得に対して税金がかかってくるのです。
簡単にいうと、経費がたくさんかかり所得が少なかったら、税金が安くなるということです。
※無理に経費計上すること、事業に関係ないものを経費にすることはできません。
例えば、飲食のレシートがあり税務署に聞かれた際に
◯知人から不動産投資のアドバイスをもらっていた
×友達と合コンしていた
◯の場合は事業に関係あることに対して、×は事業に直接関係ないことなので経費にはできません。突っ込まれた際に事業に関係あることだと説明できればいいのです。
また不動産投資が節税しやすい理由の一つとして収益が安定しているからです。急に家賃の金額が下がることがありませんし、逆に急に上がることもありません。他の事業は売り上げの乱高下あるのに対して、不動産投資はそこまで売り上げの波がないので収益の目処がつきやすく、計算しやすいのではないのでしょうか。
節税したいなら青色申告をしよう
上記で述べた必要経費や所得を税務署に申告することにより、不動産投資でかかる税金が決まります。この申告のことを「確定申告」というのですが、実は確定申告には大きく分けて「青色申告」と「白色申告」の２つの方法があります。
青色申告は難しく、白色申告が簡単という印象をもたれている方が多くいますが、実はそれほど大差はなく、青色申告の方が得をすることの方がたくさんあり、オススメです。
青色申告のメリット
①青色申告特別控除で65万円を控除できる
複式簿記で帳簿をつけることで無条件に65万円収入から差し引けます。
ただし、翌年の3月15日までに確定申告を提出しないといけませんので注意してください。
白色申告には特別控除がありません。
2020年7月19日現在、新型コロナウイルスなどの影響により
申告期限・納付期限が2020年4月16日までに延長となっています。
②赤字を３年間繰り越す「純損失の繰越し控除」
不動産投資を始めた当初などは、設備投資などで経費がかさみ赤字になることが多いと思います。こういった時に利用できるのが「純損失の繰越し控除」です。これはその年の事業の赤字を、翌年以降３年間に発生した事業黒字と相殺できる制度です。
もし、前年が赤字100万円で翌年が黒字200万円の場合（200万円ー100万円）100万円に対する税金の支払いでよくなります。
白色申告の場合は200万円の黒字に支払わなければなりません。
③事業を手伝う家族への給料が全額経費になる「青色専従者給与」
業務に見合った給料で、その業務についていることが条件になりますが、税務署に届出をすることで一緒に暮らす配偶者や家族に対する給料を経費にできます。イメージとしては家族内でお金を回すという感じです。
白色申告の場合、最大86万円を控除できる「専従者控除」がありますが、青色申告の場合は上限がありません。
④30万円未満の固定資産が全額経費になる「少額減価償却の特例」
不動産投資などを始めると、資料作成にパソコンやカメラなどが必要になってきます。本来は10万円以上の物は減価償却で費用に計上するのですが、青色申告で届出をしていれば特例として30万円未満のものを購入した時に全額費用にすることができます。
ただし、この「少額減価償却の特例」は資産の合計金額が年間300万円
までと上限が決まっていますので注意が必要です。
⑤光熱費、家賃などが費用になる「家事按分」
賃貸経営をするにあたり、わざわざ事務所を構えるという方はそう多くはないと思います。だいたい自宅で作業されると思いますが、自宅兼事務所とすれば家賃や電気代、
インターネット代や電話料金などを「按分」することができます。
これらの控除など最大限活かしたいと思いますが計算が複雑だったり「そんな控除あるの？」ということがあります。ましてや帳簿付けとか難しそうじゃないですか。
私も簿記の資格を持っている訳でもありませんし税金の知識も乏しいです。ですがわざわざ税理士にお願いしてもその手数料を考えたら節税にならないかなと思います。
私は確定申告の際クラウド会計ソフトの「freee」 
を利用しています。１年間経費で使った領収書やレシートを取っておいて、確定申告の時期の際にレシートなどを見ながら入力するだけで自動で計算や申告書作成してくれます。値段も高くはなくコスパ最強だと思います。
不動産投資で一番の節税「減価償却費」
不動産投資で一番の節税効果が大きいのが「減価償却費」です。この「減価償却費」とは、不動産経営に必要な建物や設備などを、購入した年度に一括で経費計上するのではなく、使用可能期間（資産による）の全期間にわたって分割し、経費として計上していくことです。
減価償却はその固定資産の使用可能期間が1年以上、かつ、その取得価格が10万円以上の場合に適用されます。
例えば建物の場合、その建物の構造により減価償却費の計上できる期間が決まっています。建物や設備には法定耐用年数が決められており、この期間を過ぎると減価償却費を計上できなくなり節税効果はなくなります。
建物の法定耐用年数（住宅用）
・軽量鉄骨造・・・・・・・19年
・木造・・・・・・・・・・22年
・鉄骨造・・・・・・・・・34年
・鉄骨コンクリート造・・・47年
減価償却の計算法はとても分かりにくく、やり方も法人や個人によって違います。今回は耐用年数が過ぎてしまっている建物は節税効果がないと覚えておきましょう。
また、減価償却費などのむずかいし計算はクラウド会計ソフトの「freee」 を使えば物件価格などの必要事項を入力するだけで自動で計算してくれますのでとても便利で確定申告もめちゃめちゃ楽です！
節税目的で不動産投資をで行うのは危険！
節税目的で不動産投資を行うとどうなるか見ていきましょう。
・賃貸需要がない土地に物件だけ残される
物件を建てる際、プロの投資家は必ず「賃貸需要」を徹底的に調べます。
下調べもせず、「安い土地だから」「相続で引き継いだ土地があるから」と安易な考えで建物を建ててしまうと、コストばかりかかる建物が残され時間もお金も取られてしまいます。
・銀行融資が受けにくくなる
不動産投資や、建物を建てる際など金額が大きく銀行などの融資を利用し物件取得される方も多いかと思います。融資の返済以外にも、物件の維持費、修繕費、固定資産税など支払いがあります。
赤字経営が続いていると、他の融資を受けてくても審査が通らず、追加融資などを受けるのも厳しくなります。
また、不動産投資以外にも、車のローンや子供の教育ローンなど他の融資の審査にも影響が出て融資を受けるのが厳しくなっていきますので注意が必要です。
・資金操りが悪化し、ローンの返済ができなくなる
物件は新築時が一番家賃が高く貸せれて、後は下がっていく一方です。また、家賃下落に加え築年数が古くなっていくと入居希望者も少なくなっていきますので賃料収入が得られなく、結果としてローンの返済ができず物件を手放さなければいけないという状態になるかもしれません。
・相続時にトラブルになる
相続時、同じ価値のある現金と不動産だと不動産の方が節税効果を得ることができます。
しかし、現金と違い不動産は簡単に分けることができませんので、相続時に揉めることが多々あります。
公平にするために、配偶者や子供の共有名義にすると、「売却時や大規模修繕の際に、名義人全員の同意が得られず思うように修繕や売却ができない」というトラブルが起こります。
まとめ
節税するために不動産投資をするのは数年後を見たときに意味がなく、それならしっかりと賃貸経営をし利益を出していくほうが節税するよりいいのではないかと思います。
今は大家もしっかりと勉強をしないと空室が埋められない時代です。無知な状態で節税目的で不動産を買う、営業マンに勧められて空いている土地にアパートを建てるなどをするととても痛い目に合います。
もし、不動産投資の業界に入るなら最低限知識がないと必ず損をします。しっかりと知識を得てから足を踏み入れてください。
