不動産投資で避けては通れない「リフォーム」
このリフォームを成功させれば安定的で高利回りの賃貸経営も夢ではありません。
ですが、このリフォームを
・業者任せにしてしまっている
・どの程度行えばいいかわからず行ってしまっている
・そもそもリフォームの知識がない
っといった方をたまに見かけます。投資用のリフォームは居住用と違い、限られた予算で入居者が入るリフォームをしなければならず、全てを新しくすれば良いと言う話ではないので、難しいのではないかと思います。
低予算に抑えて高利回りも夢ではない、不動産投資のリフォーム術を紹介していきます。
目次
リフォームを成功させる３つの流れ！
いきなりリフォームを始める前に、まずは準備が必要です。
下記の３つの質問に自分の物件、もしくは検討物件に照らし合わせてリフォームを成功させましょう。
１、投資利回りからリフォーム予算を出そう
投資である以上儲けを出さなければなりません。自分の理想利回りから計算しリフォーム費用を割り出してください。
利回り計算は
年間家賃収入÷（物件価格＋リフォーム費用）×100＝利回り
という、計算式になります。
ですので、リフォーム費用を出すには
例：（理想利回り10％希望とした場合）
5万円×12ヶ月（年間家賃収入）÷10％（理想利回り）＝600万円（物件価格＋リフォーム費用）
となります。600万円で物件価格＋リフォーム費用を抑えられたら成功です。物件価格が300万でしたらリフォームに300万円使えますし、500万円でしたらリフォーム予算は100万円になります。
２、そこに住む人物像をイメージする
リフォーム費用が算出できたら次はどんな人物がその物件に住むのかを考えなくてはいけません。（ターゲットを絞ってください）
女性でした水回りを綺麗にしなくてはいけませんし、ファミリーでしたら物が多いのでクローゼットを広く作るなど、ターゲットが住みたいと思う物件作りを心がけてください。
ターゲットが何を求めているかわからない場合は、自分と似た類似の周辺物件情報を確認し間取りや設備を参考にするといいかもしれません。
３、リフォーム業者を選ぶ
リフォーム業者は日本全国数え切れないほどあります。知り合いにリフォーム業者がいれば頼んでもいいのですが、１業者にお願いするのはオススメしません。
というのも、投資歴が長くずっとお願いしているなら話は別ですが、投資歴が浅くリフォーム知識がないと、相場も分からず業者の言われるがままお願いしたら予算を超えてしまったということになりかねません。
リフォームは壁紙クロス一つとっても業者で値段が全然違います。相場は下記に記載しますが成功のコツは色々な業者から見積もりを取り寄せ、比べることです。
リフォーム費用の相場
相場を知らないと、出された見積もりが高いか安いか分からず判断ができません。
なるべく費用を抑える為に、物件の内装や水回りをリフォームする費用の相場を知っておきましょう。
※経済状況、地域などで変動がありますのであくまでも目安としてお考えください。
１、床のリフォーム
部屋の印象をガラリと変えてしまうのが床の張り替えリフォームです。暗かった部屋が明るい床にすることにより良い印象に変わったりと、とてもオススメなリフォームです。
床材には
・フロアタイル
・フローリング
・クッションフロア
の３種類の床材があります。
・フロアタイル
塩ビ素材によって製造された床材がフロアタイルです。
石粒や木目、オニックスといったデザインを再現できて、デザインにあわせて凹凸を再現できるのがフロアタイルの特徴です。
フロアタイルの相場
1㎡＝5000円
程度です。クッションフロアに比べ費用は高めですが、耐久性や耐水性が強くて長く使えるメリットがあります。
・フローリング
板状の木材を活用した床材がフローリングです。
施工法が２種類あり、既存の床を張り替える方法と、既存の床材に重ね貼りする方法があります。
フローリングの相場
1㎡＝3000円〜8000円
張り替え工法の方が高く、部材により値段の差が出てきます。本物の木材により温かみ香りがある一方、フローリングはフロアタイルやクッションフロアに比べ費用は高めです。
・クッションフロア
３種類の床材において最も費用が安いのがクッションフロアです。クッション性のある塩化ビニールシートを活用した床材であり、水濡れに強いメリットがあります。
クッションフロアの相場
1㎡＝3000円
費用が安くて防音性があるため、アパートやマンションなどの賃貸物件をリフォームするのに役立ちます。
床材一覧表
２、壁のリフォーム
経年劣化や前の入居者による利用により壁の汚れが気になるときには、クロスを張り替えることで綺麗になります。
クロスの相場
1㎡＝1000円〜1500円
注意点として、中古物件のクロスを張り替える場合、お部屋全体の壁紙を修繕することをオススメします。一部のクロスだけを張り替えてしまうと、古い壁紙が目立ってしまうため注意が必要です。
３、お風呂のリフォーム
浴槽や床が劣化している場合、それらのパーツを取り換えることで改善します。
浴室の各パーツ相場
・浴槽を取り替える＝5万円〜10万円
・浴槽をコーティング＝7万円〜13万円
・お風呂場の壁を修繕＝10万円
・ユニットバス全て取り替え＝60万〜100万円（グレードによる）
水回りが綺麗だと物件の印象がよくなるので、入居につながりやすいですが、費用もその分かかるのが難点です。
４、トイレのリフォーム
一部の中古物件には和式トイレが残っていたりしますが、今の時代に和式トイレは物件選びでマイナスでしかないので洋式トイレに変えるのをオススメします。
・和式トイレから洋式トイレに取り替え＝15万円〜20万円
また、洋式トイレに温水洗浄便器がない場合はネット通販で2万円程度で購入可能で、取り付けもそんなに難しくはなく、動画サイトで確認できますのでオススメです。
５、キッチンのリフォーム
女性が一番確認することの多いキッチンは清潔感は必須です。また最近では自炊する方も多くファミリー層はもちろん独身者向けの物件も注意が必要です。
・システムキッチンに交換する＝50万〜100万円
またなるべくコストを抑えたい方には「公団キッチン」を導入することで費用を10万円以下にすることが可能です。
各リフォームを紹介してきましたが、どのリフォームも業者や部材によりだいぶ値段の上下があります。安く抑えるコツはいろんな業者の見積もりを比べることですので知り合いにお願いするにしても一度各社の見積もりを取り寄せる事をオススメします。
リフォームを安くする裏技
上記でリフォームの相場を見てきましたがどれも高いですよね。実はあまり教えたくないもっと費用を抑えるコツがありまして、これらの技を使えば低予算でリフォームができてしまうんです！
ここで裏技を紹介したかったのですが、別記事にしましたのでこちらをご覧ください。
まとめ
今回、賃貸経営では欠かせない「リフォーム」について解説してきました。不動産投資を成功させるために利回りからの逆算でリフォーム費用を算出し、その算出した予算内でリフォームを収める。
これが基本の流れなので覚えておきましょう。リフォームで失敗しないために必ず各社の見積もりをとりましょう。
