賃貸経営で最も悩ましいのは空室です。
ローンを組んで不動産投資を行っている人は、少しでも空室が続くと不安になる方も多いのではないでしょうか。
今回、賃貸経営で一番の悩みの「空室対策」について紹介します。
空室対策はお金をかけるのが全てではないので、記事の中にはお金をかけずにできる空室対策も紹介しています。ぜひ最後までご覧ください。
目次
自分の物件がなぜ空室なのかを考える
空室と言っても全てが同じ理由とは限りません。最初に
「なぜ、自分の物件が空室なのか？」
を知る必要があります。これを知ることによって改善・対策が行えますのでぜひ確認してください。
１、立地が悪い
まず最初に考えられるのが物件の立地の悪さです。チェックリストを作りましたので確認してみましょう。
悪立地物件かチェックリスト
いくつもの項目に当てはまった物件は相当努力しないといけません。駐車場に関しては大家さん自ら探して解決しましょう。
２、賃料が相場と合っているか
日本中、どこにでも家賃相場があります。駅がひとつ隣なだけで家賃相場が違ったりします、ですので必ず確認が必要です。確認のやり方は近所の競合などをみて自分の家賃が高くないか、もしくはHOME’Sのサイトを使い相場を確認することができます。
３、間取りや設備がニーズに合っているか
洋服やファッションに流行りがあるように物件にも流行り、廃りがあります。特に注意が必要なのが築10年以上経っている物件です。その当時は人気だった設備が今では不人気だったりということがありますので注意が必要です。
間取りや設備がニーズに合っているのかの確認方法は、物件周辺の競合を確認したりする。もしくは管理会社や不動産屋に直接聞くのがいいでしょう。
４、周辺に競合物件が多くないか
あまりに競合が多いと自分の物件は埋もれてしまいます。もし他と全く一緒の物件があったとしたら、自分の物件に、競合と違う魅了がなければ負けてしまいます。
ですが、競合が多いということはそのエリアは賃貸需要もそれなりにあるということなので、この記事の対策などを行えば早い段階で空室も埋まるかもしれません。
空室が埋まるまでは大家自ら動くしかない
少し前までは空室があれば何もしていなくても埋まる時代がありました。しかし今は、供給過多の時代ですので、大家自ら営業しないと空室が埋まらない時代です。満室経営できている大家さんは何かしら行動していますので空室がある大家さんも行動しなければなりません。
１：入居者募集を１社だけの不動産会社に絞っていないか。
現在管理をお願いしているからその不動産会社に任せ切っているという大家さんは多いです。しかし管理会社からしたらいくつもある内の、物件の１つに過ぎないので優先的に客付してくれる訳ではありません。
さらに注意が必要なのが会社によってはネットに強くないという会社もあります。現在はネットで検索して気になったら内覧という流れなのでネットにそもそも物件が載っていないと募集していないと同じです。
このようなことがありますので、必ず数社は直接営業しましょう。
２：不動産会社に営業へ行こう
営業といっても身構える必要はありません。心構えは
「自分の物件を知ってもらう」です。
ただ注意が必要なのが不動産会社はとにかく忙しいです。ですので不動産会社にいい印象を持ってもらうためにツールを作成していきましょう。
・募集チラシを作る（マイソク）
・物件の写真をCD−RかUSBに入れ渡す
この２点を用意するだけで、不動産会社は喜んでくれます。本来なら不動産会社の担当者は物件まで直接行って間取りの確認から写真撮影をしなくてはならず、これだけで半日は潰れてしまいます。
更に、この作業を大家さん自ら行うことにはメリットがいくつもあります。
募集チラシですが、不動産会社のチラシってよく見るとどれも同じ形式で作られていませんか？
どの会社もテンプレートがありそれを埋めていく作業なので、どれも一緒になってしまうのはしかたありません。ですが募集チラシを自ら作ることによって他と違うので目立ちますし、たくさんあるチラシに埋もれにくくなるメリットがあります。
また写真に関しては、不動産会社の人が自ら撮影していることが多く、撮影機材もいいものを使っている会社さんは少ないので写真の出来はイマイチです。
プロにお願いしなくても、今はYouTubeなどで写真撮影の勉強はできますし、天気がいい日を選ぶだけでも写真の出来は全然違います。
写真は物件の看板ですのでここを怠ると結果が全然違ってきます。
ですので写真撮影を自分でおこなってください。この写真の出来で内覧率は向上すると思います。時間がある方はカメラの勉強をしてもいいかもしれません。
撮影の際は広角レンズは必須で一眼レフでの撮影が一番いいです。明るさ調整はもちろん、広角撮影により部屋の立体感が伝わります。一眼レフ一つで全然変わってきます。
空室が何ヶ月続いて機会損失を出すぐらいなら少し投資して空室を早く埋めた方がいいですし、安いカメラなら家賃１ヶ月で回収できてしまうのではないのでしょうか。カメラ初心者はこちらの機種がオススメです。
また差別化を図るならこちらもオススメです。
こちらは360°カメラというもので、どうしても普通の写真撮影だけだと全てを伝えることが出来ませんが、こちらを使用すれば通常写真じゃ伝えることができない所全てを伝えることができ、まるで実際の部屋にいるような感覚になりとても好感が高いです。
大手の会社などは既に取り入れたりしていますが、まだまだその数は少ないので差別化を図ることができます。
空室を埋めるための対策
最初の項目で自分の物件がなぜ空室なのかが理解でき、更に、客付をお願いするために不動産会社に営業もいきました。
最後に空室を埋めるために具体的な対策をしていきましょう。
・共用部・郵便受け・床・壁のクリーニング
人は会って３〜５秒で第一印象が決まるといいますよね。人でなくても物件も同じだと私は思います。せっかく内覧に来て、共用部分などが汚い印象だったらその印象が続くと思います。
清掃など管理会社に任せていたとしても、もしかして清掃が行き届いていないかもしれません。
実際、管理会社も忙しいのでもし空室が続くときは、一度自ら見に行った方がいいかもしれません。その際
・郵便受けにチラシはたまっていないか
・床・壁が汚くないか
・ゴミはあふれていないか
・自転車は指定の位置以外に停められていないか
・共用部の清掃は行き届いているか
などを確認しましょう。万が一、上記の項目が当てはまった場合はその場で直し、後で管理会社に伝えましょう。それでも改善されない場合は管理会社の変更を考えた方がいいかもしれません。
・入居者層を広げる・ペット可別件にする
立地が悪い物件などは入居者層を広げる事を考えた方がいいかもしれません。
例えば外国人、高齢者、生活保護者などを入居可能にするなどです。
私の物件も外国の方が住んでいただいていますが、特別問題はありません。事前に対策をしていればリスクは少なく問題なく賃貸経営できます。
また、ペット可物件はまだまだ少なくとても人気がありますし、少し相場より高く家賃設定もできますのでオススメです。
・敷金礼金を下げる
現在は、敷金礼金なしという物件が多くなりました。物件周辺で敷金・礼金なし物件があったら自分の物件も考えないといけません。
敷金・礼金を優先するより２、３年入居してもらった方が利益は大きくなります。
・付加価値をつける
もし、色々試して空室が埋まらないようでした家具・家電をつけたり、人気設備を導入してもいいかもしれません。そうすることにより物件の魅力が上がります。下記は人気設備ランキングになります。これらを参考に導入を検討してもいいかもしれません。
抜粋：全国賃貸住宅新聞2019年
どれも費用がかかるものが多いですが、第２位のオートロックに関して1万円以内で導入できる、自宅の玄関をスマートフォンで開けることができ、更にオートロックまでしてくれるQrioQrio Smart Lock (キュリオスマートロック) がとてもオススメです。
QrioQrio Smart Lock (キュリオスマートロック) スマートフォンで自宅のドアをキーレス化 Q-SL1 シルバー 長さ115.5mm 幅57mm 高さ84.5mm
人気設備を導入することによって空室対策にもなりますし、また相場より高い家賃を設定可能になったりとメリットは多いので予算がある場合は検討してみてください。
・ステージングする
内覧で部屋に訪れた際、自分がその部屋で住んでいるイメージを与えることができると強いです。例えば部屋にソファーがあるだけでもそこに座り落ち着いたりして、住んだ時のイメージを膨らませてくれます。またステージングすることにより印象にも残りやすいため、他の物件と競った際に有利になります。
またステージングとは少し違いますが、ウェルカムボードを作成したり、周辺マップを作ったりとできることは色々あります。こちらの著書に詳しく載っていますので読んでみてください。
・家賃の値下げ
上記の対策をしたけど、どうしても埋まらない場合の最終手段です。家賃を下げるのは簡単ですが一度下げてしまうと上げることできません。それで入居が決まっても２、３年住むとなるとその差額は大きな損失です。
上記の対策をしたけど、どうしても埋まらない場合は仕方ありませんがあくまでも最終手段として考えてください。
まとめ
いかがだったでしょうか。
不動産投資を成功させるためにはとにかく空室を埋めることが重要です。
ですが、やみくもにお金をかけてリフォームする、家賃を下げる、などをしなくてもお金をかけずにできる対策はいくらでもあります。
ここが経営者の腕の見せ所でもありますので、色々アイディアを出してオリジナリティーな対策を編み出してみても面白いかもしれません。
私が空室を募集する際は、入居さんをおもてなしする気持ちで臭いや部屋の空気、庭のお手入れなど細かい所まで気をつかいました。
その結果入居者さん含め不動産会社の担当者にも喜ばれ、いいパートナーとなってくれました。どこでどうなるかわかりませんので大家さんも必死になって自分の物件を満室にしていきましょう。
