物件を購入して次に考えなくてはいけない「管理」について、実際に自身の体験談を交え、どちらがいいのかを考えていきましょう。
まず初めに私は管理会社の回し者でもありませんしw兼業大家ですので不動産業者でもありません。他のブログなどを見ていると色々なことを言われていますが普段から忙しい兼業大家はどうすればいいのかをお伝えできたらなと思います。
管理には「自主管理」と「管理委託」がある
賃貸経営を始めたら必ず「管理」があります。管理とは、
・入居者募集
・契約、契約更新
・家賃の入金管理
・家賃滞納の督促および回収
・建物のトラブル対応
・入居者からのクレーム対応
・退去の立ち合い
・清掃・メンテナンス業者の管理
・工事業者との連絡・監督
物件購入後これらをしなければなりません。「自主管理」は上記の業務を自身一人で行うことに対し、「管理委託」は不動産管理会社に上記の管理をやってもらうというものです。
ここで裏話！知り合いの管理会社社長から聞いたお話です。
・管理会社の新入社員は離職率が非常に高いそうですw
その理由として管理会社は入居者と大家の板挟みの位置におり、入居者からの電話は大概クレームなどの電話。
大家からの電話は空室を埋めろのプレッシャーの電話と管理会社はストレスが多くやめてしまう方が多いみたいです。
これを聞いて私は「管理委託」一択だなと思いました。だって電話きてクレーム対応ってストレスになるし兼業の方っていつでも電話出れる訳じゃないですか。ましてや休日にクレームとか絶対嫌だなと思って私は管理委託をお願いしています。
管理委託のメリットなどは後ほど紹介しますが、ここでは自分が管理委託をして感じたメリットを紹介します。
・楽
上記の管理業務を全てお願いする訳ですから非常に楽です。兼業大家ですと時間は限られます。管理で時間を使うなら他の物件探しなどに時間を使った方がいいのではないかと個人的には思います。
・ストレスフリー
管理委託をすれば入居者から万が一クレームがあっても、管理会社経由でのクレーム対応なのでガラスのハートの私にはとても助かります。また退去してしまった場合は管理会社が入居募集を頑張ってくれますのでとても心強いです。
・強い味方、パートナーになってくれます
ここが一番のメリットだなっと思っています。自身は地元での賃貸経営を考えていて、管理会社のテリトリー内での物件探しがほとんどです。
管理会社が味方になってくれると、客付の強い地域を教えてくれたり、業者さんの紹介をしてくれたりメリットが多いです。
また管理をお願いしていると、空室が出た際頑張って客付をしてくれるのがとても心強いです。
※管理会社（担当者）と信頼関係がないと頑張ってくれないかも….
これらの理由から自主管理よりは管理会社にお願いした方が後々のことを考えてメリットが多いのではないかと思っています。
管理委託のメリットばかり話してきましたが自主管理にもメリットがあります。下記にメリットデメリットをまとめましたのでご覧ください。
【自主管理】のメリット・デメリット
【自主管理メリット】
１、管理委託費を払わなくていい
管理委託すると月/家賃の５〜１０％管理会社に払わなくていけません。自主管理ならこの費用を払わなくて良くなります。
２、賃貸経営のノウハウが身に付く
管理を全てやらなくてはいけませんので自然とノウハウが身につきます。
３、物件の老朽化や不具合等に気付きやすくなる
自ら現場に行くことが多いので建物の変化にいち早く気づくことができます。
４、入居者と交流を持てる
家賃回収なども自身でやることになりますので自然と入居者と交流を持つことになります。交流を持つことによって、物件の不満点などを直で聞けますのでそれらを解消することによって退去率を下げることにつながります。
【自主管理デメリット】
１、時間と手間がかかる
管理を全て自分一人でやらなくてはいけませんの時間と労力がかかります。
２、クレームやトラブルの対応をすぐにできるようにしないといけない
例えば「水漏れした」などの電話は緊急性が高く入居者も夜だろうと関係なく電話をかけてくると思います。自主管理はこういった対応を時間関係なしに対応しなくてはいけません。
３、精神的負担が大きい
入居者からの電話はほとんどいいことはありません。「退去」「クレーム」「トラブル」などですからこれらを受けていると精神的にも良くないと思います。また家賃の入金がないなども自ら話をしないといけませんのでとても辛いです。
４、遠方の物件は管理できない
トラブルが起こった際はすぐに対応しなくてはいけませんし、遠方だと毎回通うのも難しのではないのでしょうか。
５、ノウハウがないとむずかしい
万が一家賃の振り込みがない場合などどうやって回収をすればいいかなど素人には難しいと思います。中には行為的に家賃を払わない滞納者もいますのでタチが悪いです。こういったリスクを未然に防ぐスキルがあればいいのですが経験を積んだり勉強をしないといけません。
【管理委託】のメリット・デメリット
【管理委託メリット】
１、手間がかからない
管理を全てやってくれますので手間がかかりません。
２、知識を持ったプロが２４時間３６５日対応してくれる
管理会社は何十、何百と数を経験をしてきています。培った経験やノウハウを持っているプロが２４時間３６５日対応してくれますのでとても心強いですし、大家さんは意思決定だけで特にやることはないでしょう。
３、客付を優先的に行ってくれる
管理委託をされた物件でも入居者がいなければ管理会社にも一銭も入ってきません。ですので管理会社も必死になって物件の客付を頑張ってくれます。
４、情報を教えてくれる
私の場合は、次の物件を買う時に一度相談に乗ってもらっています。その物件が客付できる！と言ってくれれば心強いですし、銀行などの評価も良くなります。また業者同士、横のつながりもありますので業者さんの紹介などもお願いできます。
【管理委託】デメリット
１、管理委託費がかかる（家賃の５〜１０％程度）
管理をお願いするのに通常家賃の５〜１０％程度払わないといけません。これは管理会社によってパーセンテージが違います。
２、担当者によって質が変わる
担当してくれた方がちゃんとしてくれればクレーム対応が早かったりしますが、全ての人がそういう訳ではありません。担当者がやる気がないと空室を埋めてくれないと言う事にもなります。
万が一対応が悪かったりしたら担当者を変えるか、管理会社の変更を考えた方がいいかもしれません。
３、管理会社に任せっきりだと、損をする
大家さん自身が物件に興味を持たず、放置をしていると管理会社も「この大家さんは何も言わないし、物件も見に行くこともないし、この程度で大丈夫だろう…..」
と同じ管理委託費を払っていても対応が変わってきます。また退去後のリフォームなどお願いするとやらなくてもいい所まで行ってしまったりと損をしてしまう事があります。
まとめ
「自主管理」「管理委託」と見てきましたが、いかがだったでしょうか？
私個人的には、家賃の数％をケチって自主管理するよりは管理委託しちゃった方が楽だと思いますし、規模拡大を考えているなら管理委託は必須だと思います。
ですが、区分マンションなどのそもそもキャッシュフローが少ない物件に関しては自主管理も検討はします。
両方にメリット・デメリットはありますので、個人の所有している物件の立地や規模を考え選んでみてください。
