せっかく入居者が入ったのに家賃を払わない、近隣とトラブルを起こすなど問題がある方が入居してしまったら大変です。むしろ家賃収入もなく死活問題です。
「問題を起こす方なら大家の権限で追い出せばいいのでは？」
と考えれる方もいるかもしれませんが、日本の法律は居住者に有利で、退去してもらうまでにかなりの手間と費用がかかります。
そのため、こうした問題を起こすような人物をあらかじめ入居させないように、しっかりと入居者審査をしましょう。
入居者審査とは？
あなたは嫌いな人に自分の大切なものを貸し出す事ができますか？
例えばゲームだったり車だったり….
答えはNOですよね？だって嫌いな人とか信用できない人に自分の物を貸しても、借りパクされるかもしれませんし、貸した物が傷ついて返ってくるかもしてません。
不動産投資も同じで、自分の大事な物件を人に貸し出す訳ですので、その人が信用できる人かを見極める必要があります。
不動産投資で言う「信用」とは
・家賃の滞納をしない人
・トラブルを起こさない人
です。ここを見極める為に入居者審査があります。
入居者審査には入居者希望を案内したり、対応したりする不動産会社と自身でやる２パターンがあります。
ですが、最終的には大家である自分が最終決定をしますので信用できる人かを見極める必要があります。
また、不動産会社によって審査の基準も違いますので、事前に自分の審査の基準を伝えた方がいいかもしれません。
私は、家賃保証会社（下記で紹介）の審査に通る方は基本的にOKにしています。その理由として家賃保証会社はブラックリストや色々なデータを持っていますので過去に事故歴がある方は審査に通らないと言う訳でリスクヘッジできるのです。
入居者審査でみるべきポイント
入居OKの最終判断は大家さん自身になりますので入居者審査のポイントをしっかり覚えましょう。
・支払い能力
家賃を支払える能力がある人かを見極めます。現在の職業や収入に加え、可能であれば預貯金なども確認をし、万が一入居者の方が失業しても支払いできるかどうかを確認しましょう。
家賃の目安は「手取りの３分の１程度」が適切と言われています。表にしましたの参考にしてみてください。
【家賃と年収（手取り）理想表】
・職業
年収に加え、勤務先や職業の確認は大切です。これは職業によってその方の生活リズムが把握できたり、収入の安定性などを知る為です。また社会的立場や社会的責任がある人かどうかもわかります。
中には、正直に職業を申告しない場合もありますので、万が一に備えて、勤務先の在籍確認なども行うといいでしょう。
・連帯保証人、家賃保証会社の有無
家賃トラブルに備え、連帯保証人がいるかもしくは家賃保証会社に加入しているかどうかも大切です。連帯保証人に関しては、入居者同様に支払い能力があるのか、きちんとした職業についているのかを確認しましょう。
家賃保証会社は連帯保証人の代わりみたいなもので、万が一家賃のトラブルが発生した際に家賃保証会社が入居者の代わりに家賃を払ってくれると言うものです。要は保険なのですが、これは誰でも入れる訳ではなく審査がしっかりありますので加入できる方は信用に値する方ではないのでしょうか。
私は連帯保証人の代わりに家賃保証会社の審査に通る方は入居OKにし、加入必須にしてリスクヘッジしています。また、こちらは外国人の方でも審査可能なのでとても心強くお世話になっています。
・人柄
これは入居後、隣人などとトラブルなどを起こさないかどうかの為に見たりします。その場で判断はとても難しいですし、本心を見抜くことはできないかもしれませんが、言動がおかしいや、社会的常識に欠ける行動をとる人は断った方がいいでしょう。
兼業で忙しい方やコミュ症の方などは自分では行わず、管理会社などにお願いして面談を行ってもらうなどし、人柄を見極める機会を作ってみるようにしましょう。
まとめ
いつまでも空室が続くと、内覧に来てくれた方誰でも入居させたくなりますが、焦って入居OKしてしまうと、トラブル時に大きな損害になってしまいます。
大家業は
「入居者に安全な居住を提供する」
が仕事ですので、他の入居者を守る為、自身を守る為にもしっかりと入居者審査を行い、安定的な賃貸経営をしていきましょう。
