不動産投資をする上で融資を使い物件取得を考えられる方も多いと思います。その際に必ず出てくる言葉「積算評価」。
ではこの「積算評価」とは？どういった計算方法なのか解説していきます。
目次
積算評価って？
積算評価とは、銀行や金融機関が融資をする際、貸したお金が返ってこないリスクを避けるために、不動産を担保として確保します。その際その確保した不動産が「いくらになるのか」という不動産の価値の評価を「積算評価」といいます。
しかし不動産は価値が上がったり下がったりしますので積算評価を出す際は、現時点での価値で評価します。計算方法は後ほど紹介します。
金融機関はなぜ積算評価を用いるのか
金融機関の1番のリスクは「貸したお金が返ってこない」ことです。このリスクヘッジのために不動産を担保としお金を貸し出す訳ですが、なぜ積算評価を用いるのかというと、
積算評価で出た評価は国が出した評価を基準に計算しますのでその評価基準は正確で、積算評価以上に融資をしなければ金融機関はしっかり回収できるということで、この評価法を用いているのです。
積算評価の計算方法
・土地の評価額
土地の評価額＝前面の【路線価】×土地の㎡数
路線価とは国税庁によって公表される土地１㎡の評価額です。それに物件の㎡をかければ土地の評価額が出ます。
例えば、路線価が10万円
土地の広さが200㎡なら
土地の評価額は「2,000万円」です。
土地の評価額の計算方法になります。上記は単純な計算になりますが、土地の形などにより評価が変化します。（詳しくは下記の【注意点】項目をご覧ください）
・建物の評価額
建物の評価額＝建物の延べ床面積×再調達価格×（残存年数/法定耐用年数）
再調達価格とは、今その建物を建てた時１㎡いくらなのか？を出した価格であり構造によって決められています。ですが金融機関によって前後2.3万円の差があったりします。
再調達価格
法定耐用年数
積算評価の具体例
具体例を上げて計算をしてみましょう。
土地：500㎡×20万円＝10,000万円
建物：1,000㎡×19万円×（47年–20年）÷47年＝10,914万円
積算評価額：10,000万円＋10,914万円＝20,914万円
注意点
積算評価の計算をやってきましたが実は上記の計算で注意しなければならないことがあります。
注意①：土地の用途地域による価格調整
物件の場所には用途地域が定められています。その用途地域によって土地の評価が上がったり下がったりしますので注意です。
注意②：土地の形状による価格調整
土地には色々な形があり、綺麗な正方形の土地もあればイビツな形の土地もあります。土地の形や接道面の状況により評価が変わってきます。
旗竿地や長方形の短い面が接道の場合は評価が下がります。
一番評価が高いのは正方形で接道面が２面以上取れる土地で基本的には接道面が広い方が評価が高くなります。
まとめ
いかがだったでしょうか。金融機関によって多少評価が変わってきますが大体は上記の計算で不動産の積算評価がでると思います。
最後まで読んで下さった方におまけとして、私が信金に融資の打診をしに行った際聞いた話ですが、購入物件を担保に融資を引く際はその物件の購入金額等を見るとおっしゃており、
所有している物件を担保に融資をする場合は、その所有している物件の積算評価を用いて融資を行うと言っていました。
全ての信金がそうとは限りませんが、参考までに！最後までありがとうございました。
