賃貸経営で切っても切れないリスクが「空室リスク」ですが、この回避する手段として有効な対策が「サブリース契約」というものです。
しかし最近ではサブリース契約をめぐり
「保証された賃料がオーナー側に支払われていない」などのトラブルがメディアなどに取れあげられ、話題となっています。
しかし、本来サブリースとは空室リスクを回避するための有効な手段です。
それがなぜ問題になっているか、そもそもサブリースとはどういったものなのか、よく分からない方もいらっしゃるかもしれません。
そこで今回、サブリースの概要と実態、そして契約を利用する際の注意点などを解説します。
目次
サブリースとは？
所有している賃貸物件を不動産管理会社（サブリース会社）が1棟（1部屋）まるごと借り上げして、その賃貸物件の管理から入居者募集等を全てを行います。
オーナーはサブリース会社に貸し出している形になるので、その賃貸物件に空室など有無関係なく、サブリース会社から保証賃料を貰えます。
保証賃料とは、サブリース会社が入居者から受け取っている家賃からサブリース手数料などを差し引いたものでサブリース賃料とも呼ばれます。
サブリースのメリット
サブリース契約を結ぶとどういったメリットがあるのでしょうか？大きく分けて２つあります。
空室リスク・滞納リスクの回避
サブリースの一番のメリットは「空室リスクを避けられる」ことです。
サブリース契約を結べば、万が一物件に空室が出ても、サブリース会社は契約時に取り決めた保証賃料をオーナーに支払わなければいけなく、オーナーは毎月決まった保証賃料をもらうことができるのです。
また、契約相手がサブリース会社なので賃料の滞納などもありませんのでとても安心です。
管理業務を一括で任せることができる
賃貸経営には「入居者募集」「賃貸契約の締結」「家賃回収」から「入居者管理」など様々な業務があります。
ですが、サブリースを利用すると、管理に関わる業務全てサブリース会社に代行してもらえる形になりますので、オーナーはサブリース会社から振り込まれる保証賃料を確認するだけでいいのです。
賃料も毎月貰え、さらに管理業務まで全て行ってくれますので忙しい大家さんにはとてもメリットが多いのではないのでしょうか。
サブリースのデメリット
メリットもあればもちろんデメリットもあります。サブリース契約にはどのようなデメリットがあるのか見ていきましょう。
家賃収入の最大化ができない
サブリース会社ももちろん利益を上げなければいけません。ですのでオーナーに支払われる保証賃料は本来の賃料より下回る賃料がオーナーに支払われることになります。
更に、入居者から支払われる礼金や更新料も受け取ることができません。
サブリース契約は入居者と賃貸契約を締結するのはあくまでもサブリース会社なので、礼金や更新料を受け取るのはサブリース会社になるのです。
将来的な修繕・リフォーム工事が割高になる
アパート・マンションは将来どこかのタイミングで修繕・リフォーム工事が必要になります。
そのリフォームや修繕を少しでも安く済ませたいと、相見積もりを取ったりと業者選びをすると思います。
しかし、サブリース契約では「指定のリフォーム業者」を利用することや、「〇年後にはこの修繕工事を実施することが必須条件」などリフォーム会社や工事内容をオーナー側で自由に選べないことが多いです。（あくまでも契約内容による）
入居者を選ぶことができない
サブリースを活用すると、サブリース会社が入居者募集や入退去の手続きを行うことになります。そのためオーナーが自ら入居者を選ぶことはできません。
サブリース会社は、空室があってもオーナーに保証賃料を払わないといけないので、業者によっては入居者審査のハードルを下げてでも入居者を入れようとしたりするため、オーナーとしては好ましく思わない、入居者が入居してしまうことがあるかもしれません。
サブリース会社の倒産リスク
サブリース会社も倒産のリスクがあります。万が一倒産してしまったら、契約していた保証賃料もオーナーは受け取ることができなくなります。
サブリース会社が倒産した場合、任せていた物件はもちろんオーナーに戻るわけですが、契約によっては入居者情報がオーナーに報告されていなかったり、蓋を開けたら空室だらけだったなどのトラブルがあるようです。
サブリース契約時の注意点
サブリース契約はとてもトラブルが多いです。契約後「こんなはずじゃなかった…」とならないためにも以下のような点を注意する必要があります。
サブリース契約の費用
サブリース契約によるサブリース会社が保証する賃料は、本来賃料の80％〜90％とされているのが一般的です。
つまり、オーナーは本来賃料の10％〜20％の費用を払わないといけないのです。
サブリースの契約期間と家賃保証の見直し
サブリース会社のパンフレットに「〇〇年保証」と記載があっても、サブリース契約書には数年ごとに家賃保証の見直しがあることが明記されているのが普通です。
築年数が経てば家賃を下げなければいけないというのは普通のことですし、家賃下落による保証賃料の引き下げは仕方ないことですが、「何年ごとの見直しなのか？」「見直しされる条件が他にないか」などを確認しておく必要があります。
免責期間の有無を確認する
サブリース契約には、免責期間が設定されいることが一般的です。免責期間中は家賃収入があったとしても、サブリース会社からオーナーに賃料を払いません。免責期間は一般的に1〜3ヶ月で設定されることが多いですが、それ以上の期間に設定されていることもあります。
また、免責期間といって、退去者が出るたびに免責期間が設けられる場合もありますので免責期間の確認はしっかり行いましょう。
契約の途中解約が可能か確認する
サブリース契約書には、中途解約についての条文も書かれています。
サブリース契約は貸主がオーナー、借主がサブリース会社となるわけですが日本の法律は借主を保護される立場となることが多いのです。相手が会社だろうが法人だろうがこの借主保護は適用されますので、いざ途中解約したいと考えたときに円滑に解約できない場合がありますので、しっかりと契約書を確認しましょう。
修繕時期の定め、原状回復費・将来的な修繕費用は誰が負担するのか
大手アパートメーカーでは長期修繕計画が定められており、定められた時期に、定められた修繕工事を、指定の工事会社に委託しないとサブリース契約は打ち切り、という趣旨の会社もあります。
また修繕費に関しては、一般的には簡易的な修禅はサブリース会社が負担し、経年劣化分などはオーナーが負担するパターンが多いです。
契約書では、どのような範囲の修繕をどちらが負担するのか、修繕時期の確認等必要です。
まとめ
最後にサブリースに向いているオーナーは、賃貸経営も経験が少ないオーナーや、他に仕事をや事業を抱えていて賃貸経営に時間を割けないオーナーはサブリースが向いています。
しかし、本業で賃貸経営を目指しているオーナーや副業レベルのオーナーがサブリース契約を結ぶと、利益が取れない、スキルが身につかないなどメリットが少ないです。またサブリースについて過去にたくさんのトラブルが発生しているのも事実なので一概にもオススメとは言えません。
私は、賃貸経営で発生する意思決定が好きですし、利益も最大化して得たいのでサブリース契約は使わないと思います。
空室対策でサブリース契約を使うのもいいですが、空室対策は色々行えますし、ここがオーナーの力の見せ所ではないのでしょうか？
サブリース契約を利用するかどうかはじっくりと考え、検討することをオススメします。
