こんにちは、ヨーヤ（@yoya45masa）です。
今回は「定期借家契約」についてお話していきます。
大家の皆さんは入居者と賃貸契約を結ぶ際、定期借家契約を結んでいますか？
通常は「普通借家契約」を結ぶところを「定期借家契約」にすることで実は大家さん側にメリットがたくさんあるんですよ！
まだまだ認知度が低い定期借家契約ですが、リスクヘッジとして知っておいて損はないと思います。
大家の皆さんにこのブログで知識をつけてくださり、賃貸経営を今より成功に近づくことができたら嬉しいです。
目次
賃貸契約の種類
内覧に来てくれ、物件を気に入りいざ契約！となった時、実は賃貸契約には２種類あります。
・普通借家契約
・定期借家契約
の２種類です。
賃貸契約のほとんどは普通借家契約です。ですが定期借家契約の方が大家さんにメリットが多く自主管理の場合などはこちらで結ぶのをオススメします。
普通借家契約/定期借家契約 比較表
では、普通借家契約と定期借家契約ではどう違うのか見ていきましょう。
こういった時には定期借家契約を結ぼう
違いはなんとなくわかったけど、定期借家契約は色々と面倒くさそうだし普通の契約でいいのでは？
そう思われる方もいるかも知れません。しかし下記の場合は積極的に定期借家契約を結ばないと大家さんが被害を被るかも….
・保証会社が通らない
・過去にトラブルを起こしている
・入居者が短期の入居予定
・建物を取り壊す予定がある
一度入居させてしまったら、日本の法律上出て行ってもらうのは大きな費用と時間がかかってしまいます。
普通借家契約で結んでしまった場合、入居者が
「出ていくつもりはない」
と言ったら、こちら側に正当な理由がない限り出て行ってもらう事ができません。
トラブルになってからでは遅いので事前にリスクヘッジとして定期借家契約を結びましょう。
定期借家契約の注意点
メリットが大きい定期借家契約、いくつか注意点がありそれらをちゃんと守らないと定期借家契約での効力がなくなりますので注意が必要です。
①契約書は公正証書等での書面で
②契約書とは別に「期間の満了での契約が終了する」書面、説明が必要
③期間終了の1年〜６ヶ月前までの間に期間満了での契約が終了する通知をしないといけない
④普通借家契約から定期借家契約への切り替えはできない
①契約書は公正証書等での書面で
公正証書は「公証人役場」というところにいけば作成してくれます。手数料や手間がかかりますので注意してください。
②契約書とは別に「期間の満了での契約が終了する」書面、説明が必要
契約締結の際、公正証書の契約書とは別に
「契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了する」
と記載した書面の交付と説明が必要です。これを怠ると定期借家契約ではなく普通借家契約になってしまいます。
③期間終了の1年〜６ヶ月前までの間に期間満了での契約が終了する通知をしないといけない
期間満了で更新をしない旨を通知しないと自動で更新、期間延長という流れになってしまいます。
また、期間満了後もなお建物の使用を継続しているにもかかわらず大家さんが異議を述べない場合は、契約が更新されることになるので注意です。
④普通借家契約から定期借家契約への切り替えはできない
定期借家契約は、平成12年3月1日から施行されていますが、それより以前に締結された住宅の普通借家契約は、借主を保護する観点から、借主と物件が変わらない場合、定期借家契約への切り替えはできない。
よくある質問Q＆A
Q：定期借家契約は住宅以外の建物でも結べるの？
Q：契約期間が満了したら、入居者は必ず貸家を出ていかなければいけない？
Q：定期借家契約はどうやって結べばいいの？
Q：契約書には、どんな内容を記載すればいい？
Q：公正証書以外での契約は無効になるの？
Q：独自で作成した契約書でトラブルにならないためにやっておいたほうがいいことはある？
Q：期間満了の通知期間を出すのを忘れちゃった場合は？
Q：通知が遅れて期間満了後も入居者が使用していた場合の賃料は？
Q：通知はどんな形式でもいいの？
まとめ
ここまで定期借家契約について説明してきましたがいかがだったでしょうか？
普通借家契約と違い費用や手間がかかってしまいますが、万が一、入居者がトラブルメーカーで退去させたい場合、訴訟になります。訴訟をした場合は高額な費用が飛んで行ってしまいます。
訴訟費用に比べたら定期借家契約にかかる費用は安いと思います。
全員と定期借家契約を結ぶ必要はないと思いますが、トラブルを起こしそうな方には定期借家契約を積極的に使用していきましょう。
