こんにちは、ヨーヤ（@yoya45masa）です！
突然ですが、旗竿地って知っていますか？投資物件を探していると安い値段で出ている物件が「旗竿地」ということが実は多いのですが、この「旗竿地」って実際投資物件としてどうなのか？そのメリット・デメリット、注意点などを解説していきます。
っというのも私が買った１号物件がちょうど接道1.5mの旗竿地でして、実際に色々な経験をしましたので、今後投資物件を探される方の参考になると思います。
目次
旗竿地とは
そもそも旗竿地とは、細い路地を通った先にある奥まった土地のこと。旗を竿につけたような形状をしていることから「旗竿地」と呼ばれます。
建築基準法上、幅４m以上の道路に2m以上接道していないと再建築ができませんが、築古の物件なんかは2m接道していない旗竿地の土地もあったります！私の1号物件がそうでした。
旗竿地のメリット
敬遠されがちな旗竿地ですが実はメリットは多いです！
メリット① 値段が安い
旗竿地の最大のメリットが安く買えることです。接道面積が多い土地や角地などは人気があり必然的に値段が高くなってしまいますが、旗竿地は人気がない分安く買える物件が多いです！
メリット② 住みやすい
旗竿地は細い路地奥にあるため、目の前に道路があるわけではないので車の騒音も気になりませんし、通行人の視線を気にすることもありません。
また、通行人の視線を気にする必要がありませんので縁側で日光浴や、リビングのカーテンを日中閉めなくてはいけないっという必要もありません。
メリット③ 庭いじりが自由
メリット②の通り、人目に触れづらいというメリットを活かして、自宅の庭を自由に使うことができます。例えば趣味のものを置いておいても人の目は気になりませんし、庭でハンモックを使用したり、庭でご飯を食べたりしてもいいでしょう！
ちなみに私の隣のお家がよく家族みんなでお庭でご飯を食べたり、椅子に座り晩酌をしてたりしますが、目が合うたびにお互い気まずい感じになりますw
旗竿地のデメリット
メリット部分は主に住む方に対して多いですが、デメリットは残念ながら大家さんに多いです。実際私が、購入して苦労した部分が多かったので間違いないと思います。
デメリット① 施工費が高くなる
これは利回りに直接関係が出てくる部分なのですが、通常の土地と比べトラックを横付けできないなどの理由からリフォームや残置物撤去費用などが少し高くなってしまうことがあります。
旗竿地の隣が空き地で使用してもいいという物件なら大丈夫ですが、こういったケースは稀だと思いますので施工費が高くなるのを想定して購入しましょう。
デメリット② 駐車場確保が必死
私が1号物件を購入して一番苦労した部分になるのですが、2mない旗竿地に関しては駐車場を確保する必要があります。車が必要ない都心などならいいですが、地方は必ず駐車場は必要になりますので近隣で空き駐車場があるかの確認は購入前に必須です。
デメリット③ 固定資産税が高くなる
これは固定資産税が高くなるというよりは、旗竿地の細い土地も自身の所有の土地となり必然的に土地面積が増えるため固定資産税が上がるということです。
旗竿地だから土地の価値が下がるということはあまりなく、その物件周辺の評価額で算出されますので、固定資産税が特別安いということはないと思っておいた方がいいです。
こんな旗竿地は気を付けろ！
私の投資エリアには結構旗竿地の物件が多くて、1号物件を含め内覧などでもよく見たりします。色々見ていく中でこういった物件は気をつけた方がいいなというのがわかってきました！
その① 接道2m以下の旗竿地は買うな
冒頭でも話した通り、建築基準上2m以上接道していないと、建物を建築できません。再建築できないのでその物件の出口が難しくなります。また、2mあれば国産車なら通行可能ですがそれ以下だと通行できないので駐車場にもできません。
再建築もできなく、駐車場などの他の用途にも使えない。とても難しい物件になってしまいますで購入は避けた方が無難です。
その② 細い路地が長い物件はオススメしない
物件によっては旗竿地の細い土地部分が何mと長い所があります。
実際に私が見に行って購入まで検討した物件の話なのですが、その物件値段も安く建物の状態もそれほど悪くない物件だったのですが、
旗竿地で細い2mの路地が50mぐらい続く物件で、車で一度入ってみたのですが、隣の塀との距離がスレスレで、運転が苦手な方だと苦痛だなと思い購入をやめた物件があります。
また、その物件が汲み取り式で下水を引き込もうと思い見積もりを取ったのですが、引き込む距離が長いため、めちゃめちゃ高額な見積もりが出たのも購入をやめた理由の一つでもあります。
その③ 隣人がどんな人か気をつけた方がいい
旗竿地の大体の物件は細い路地の隣が建物が多いです。家に出入りするたびにそのお隣さんを見る事になりますので変な人なら大変です。最悪の場合早期退去になってしまいます。
変な人とは「よそ者を受け入れない」「近隣トラブルを起こす」人達が代表的な人達です。できる事なら購入前に確認しておいた方がいいです。
まとめ
・隣人が変な人ではない
・細い土地部分が長くない
これらの条件がクリアなら旗竿地だとしても購入してもいい物件だと思います。
ただ下水を通すとなると物件までの距離が長いため、施工費用が高くなる可能性があります！その点は注意が必要です。
また、余談にはなりますが2mの旗竿地に対して3戸までの建物しか建てれないなど建築基準の条件がありますので、将来建て直しを考えれている場合は購入前に確認しておいた方がいいでしょう！（管轄の役所、建築住宅課で相談ができます）
